Wettelijke zorgplicht verhuurder
Voldoet u als Verhuurder al aan de Vereisten met betrekking tot de wettelijke zorgplicht bij verhuur van woonruimte en wanbetaling?
Wat zijn de vereisten?
Wettelijk kader bij woonruimte
Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden. Dit heeft aanzienlijke gevolgen voor de werkwijze van onze opdrachtgevers met betrekking tot de aanmaningsprocedure bij verhuur van woonruimte.
Artikel 2 van dit Besluit bepaalt dat een verhuurder bij huurachterstand (ook al is het maar één huurtermijn) de contactgegevens van die huurder en de hoogte van de achterstand aan het College voor Schuldhulpverlening van de betreffende gemeente verstrekt, als de verhuurder:
- inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder en daarbij heeft gewezen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen
- de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening
- de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de achterstand; en
- bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder diens contactgegevens aan het College te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Sanctie
De gevolgen van het ontbreken van bewijslast van deze genoemde voorwaarden, kan bij een gerechtelijke procedure een afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de gevraagde ontruiming betekenen!
De verhuurder zal zijn aanmaningsprocedure –in ieder geval bij een ontruimingsprocedure– moeten aanpassen als omschreven is in bovenstaande voorwaarden/verplichtingen, voor zover dat nog niet is gebeurd.
Een aantal grote sociale verhuurders voert dit beleid al enkele jaren uit. Voor hen is alleen de taak om terzake doende correspondentie met de gemeente tijdig bij de deurwaarder aan te leveren, zodat de deurwaarder deze stukken als producties kan meenemen in de dagvaarding.
Hoe gaat de Rechtbank in de praktijk hier mee om?
De Rechtbank Amsterdam en intussen ook de Rechtbank Noord-Nederland, hebben laten weten dat in de dagvaardingen met producties moet worden aangetoond dat aan de voorwaarden uit artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is voldaan.
Deze Rechtbanken vereisen ook dat de eisende partij de melding van de verhuurder aan de gemeente bij de dagvaarding moet worden toegevoegd.
Het ligt in de lijn der verwachtingen dat andere rechtbanken dit beleid zullen gaan volgen.
Wat betekent dit voor U?
U heeft er met ingang van 1 januari jl. een wettelijke zorgplicht bij wanneer het gaat om de verhuur van woonruimte en wanbetaling!
U had al te maken met de zogenaamde “14-dagen-nakomingsbrief” en nu deze aanvullende eis om een verhoogde inspanning te verrichten bij de begeleiding van uw debiteur-huurder.
Wanneer u niet aan deze vereisten voldoet, kan de consequentie dat u zelf de incassokosten moet dragen en de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.
Hoe kunnen wij dit voor u oplossen?
Vroegsignaleringexploot
Meld de huurachterstand bij ons aan op de eerste dag van de tweede maand achterstand en wij gaan voor u op pad met een speciaal voor dit doel ontworpen exploot waarbij aan alle wettelijke vereisten wordt voldaan. U loopt vervolgens bij een eventuele incassoprocedure niet tegen juridische problemen aan vanwege verzuim van wettelijke regels.
Inspanning tot persoonlijk contact met de huurder
Omdat de verhuurder zich moet inspannen persoonlijk in contact met de huurder te komen en daarbij moet wijzen op de mogelijkheden betalingsachterstanden te voorkomen, hebben wij speciaal voor dat doel een Vroegsignaleringexploot gemaakt. Wanneer nodig kan dit exploot als bewijs dienen voor deze inspanningsverplichting. Ook is er geen discussie meer over de ontvangstdatum van de zogenaamde “14-dagen-nakomingsbrief”.
De deurwaarder zal het Vroegsignaleringexploot persoonlijk aan het adres van de huurder betekenen en de huurder wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen.
Omdat wij toch ter plaatse zijn kunnen we de huurder gelijk wijzen op de huurachterstand en de wettelijke 14 dagen-nakomingstermijn opnemen in het Vroegsignaleringexploot. Wij wijzen de huurder tevens op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en vragen ook of er bezwaar is tegen het verstrekken van de contactgegevens aan het College.
U voldoet met dit Vroegsignaleringexploot volledig aan uw wettelijke zorgplicht.
Tenzij de huurder afwijzend reageert, dient u 14 dagen na het uitreiken van het Vroegsignaleringexploot de contactgegevens van de huurder door te geven aan het College van Schuldhulpverlening van de betreffende gemeente. Maar ook dat kunnen wij voor u verzorgen.
Maatschappelijk Verantwoord Incasseren? Dat begint nu hier!